רוכשת שתי דירות חדשות תבעה את היזם על איחור של 33 חודשים במסירה ועל ירידת ערך, והיזם תבע ממנה מנגד את יתרת התמורה. בית המשפט דחה את כל הצידוקים של היזם לאיחור ופסק לרוכשת 321,823 ₪, אבל חייב אותה לשלם 316,521 ₪ יתרת תמורה, כך שבשורה התחתונה קיבלה 5,302 ₪ בלבד.
מה קרה
בפברואר 2019 רכשה עולה חדשה מצרפת שתי דירות של שלושה חדרים בפרויקט חדש בנתניה, במחיר של 1,550,000 ₪ לכל דירה. לפי ההסכמים, הדירות היו אמורות להימסר ב־22.7.2020. בפועל הן נמסרו רק ב־20.4.2023, באיחור של 33 חודשים. במהלך התקופה העביר היזם לרוכשת פיצוי חלקי של 142,800 ₪.
הרוכשת תבעה את יתרת הפיצוי על האיחור וגם פיצוי על ירידת ערך, בטענה שהיזם צמצם את הלובי ושינה את הבניין בניגוד למובטח. היזם הגיש תביעה שכנגד, וטען שהרוכשת לא שילמה את מלוא מחיר הדירות ואיחרה בתשלומים.
הצידוקים של היזם לאיחור נדחו
מאחר שההסכמים נחתמו ב־2019, חל על המקרה הנוסח של חוק המכר (דירות) שקדם לתיקון 9. לפי סעיף 5א לחוק, כשהאיחור עולה על 60 יום, הקונה זכאי לפיצוי בלי להוכיח נזק, לפי דמי שכירות של דירה דומה כפול 1.5 בשמונת החודשים הראשונים, וכפול 1.25 מהחודש התשיעי ואילך. ההוראה הזו מגינה על הקונה, ואי אפשר להתנות עליה לרעתו. בית המשפט הדגיש שהנטל להוכיח שהאיחור נבע מגורם שאינו בשליטת היזם מוטל על היזם.
- קורונה: היזם הסתמך על תצהיר של מנהלו ועל המלצה של משרד השיכון. בית המשפט קבע שהמילה "קורונה" לבדה אינה מצדיקה איחור, ושהיה על היזם להציג יומני עבודה שמראים כמה ימי עבודה אבדו בפועל. יומנים כאלה לא הוגשו. ההמלצה של משרד השיכון היא המלצה בלבד ואינה מחייבת.
- מחסור בפועלים ובחומרים, עיכובי רשויות וחברת החשמל, ספקים: אלה סיכונים רגילים של מי שמנהל פרויקט בנייה. אם גורם חיצוני גרם ליזם נזק, הוא יכול לתבוע אותו, אבל אין בכך כדי לפטור אותו כלפי הקונה. מעבר לכך, היזם לא הציג כמעט שום מסמך שמוכיח עיכוב, וגם לא זימן לעדות את הגורמים שלטענתו אחראים.
- שינויים שהזמינה הרוכשת: היזם טען שהשינויים בדירות הוסיפו כ־45 יום. בית המשפט קבע שלא הוכח קשר בין השינויים לאיחור, ושזמן כזה נבלע בתוך תקופת האיחור הארוכה.
- "הרוכשת סיכלה את המסירה": מהראיות עלה ההפך. הרוכשת ואביה דחקו ביזם למסור את הדירות, והמפגשים בוטלו מצד היזם.
כמה נפסק לרוכשת
לפי מומחית שמינה בית המשפט, דמי השכירות הראויים היו 4,956 ₪ ו־4,885 ₪ לחודש לשתי הדירות. החישוב לפי החוק העמיד את הפיצוי על 425,623 ₪, ואחרי ניכוי 142,800 ₪ ששולמו נותרו 282,823 ₪.
בעניין ירידת הערך, השמאי מטעם הרוכשת העריך נזק של 237,000 ₪ לדירה. בית המשפט אימץ את חוות הדעת של המומחית מטעמו, שמצאה פגיעה רק בצמצום שטח הלובי, ונקבע פיצוי של 39,000 ₪. שינויים אחרים, כמו מיקום הכניסות או הוספת שטחי מסחר, היו בגדר שיקול הדעת שההסכם והמפרט התירו ליזם. בקשה לפיצוי נוסף על "הפרה יסודית" נדחתה, משום שהמכפיל שבחוק נועד לפצות על כל נזקי האיחור, ואין לפצות פעמיים על אותו נזק. בסך הכול נפסקו לרוכשת 321,823 ₪.
התביעה שכנגד: יתרת התמורה
המחלוקת הייתה אם מועדי התשלום בהסכם נמדדים לפי מועד המסירה החוזי או לפי מועד המסירה בפועל. בית המשפט קבע שמאחר שהיזם ניסח את ההסכם, ספק בפרשנות פועל לרעתו (סעיף 25ב1 לחוק החוזים). עוד צוין שבמשך שנים היזם לא דרש בכתב את התשלומים שלטענתו פיגרו, ואף מסר את הדירות. לכן נקבע שהרוכשת לא איחרה, ולא חויבה בריבית פיגורים או בפיצוי מוסכם. עם זאת, טענתה שסוכם שתהיה פטורה מהפרשי הצמדה תמורת הקדמת תשלומים לא הוכחה, בין היתר משום שעורכת הדין שייצגה אותה ברכישה לא העידה. היא חויבה לשלם 316,521 ₪ יתרת תמורה, לפי חוות דעת המומחית לחשבונאות.
התוצאה
לאחר קיזוז שני הסכומים חויב היזם לשלם לרוכשת 5,302 ₪ בלבד, בתוספת ריבית מיום הגשת התביעה, וכל צד נשא בהוצאותיו. בית המשפט העיר שההליך נמשך יותר משלוש שנים, בעיקר משום שהרוכשת צירפה לתביעת האיחור תביעה מורכבת על ירידת ערך. פסק הדין ניתן בערכאה הראשונה, וניתן לערער עליו.
מה לומדים מזה
- יזם שמאחר במסירה צריך להוכיח במסמכים, כמו יומני עבודה, שהאיחור נבע מגורם שאינו בשליטתו. טענה כללית על קורונה או על עיכובי רשויות אינה מספיקה.
- סעיף בחוזה שפוטר את היזם מפיצוי על איחורים בגלל "כוח עליון" או עיכובי רשויות אינו גובר על הפיצוי שקובע חוק המכר (דירות).
- לפני שתובעים פיצוי על איחור, בדקו אם נשארה יתרת תמורה או הפרשי הצמדה. היזם יכול לקזז אותם מהפיצוי.
- שמרו בכתב כל הסכמה עם היזם, כמו פטור מהצמדה תמורת הקדמת תשלום, והביאו לעדות את מי שניהל את המשא ומתן.
- צירוף טענות מורכבות, כמו ירידת ערך, לתביעת איחור עלול להאריך את ההליך בשנים ולהגדיל את העלויות.
הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.
