Retard de 33 mois dans la livraison d'appartements : le Covid et les lenteurs administratives n'exonèrent pas le promoteur

L'acquéreuse de deux appartements neufs a poursuivi le promoteur pour un retard de livraison de 33 mois et pour une perte de valeur, et le promoteur lui a réclamé en retour le solde du prix. Le tribunal a rejeté toutes les justifications du promoteur et accordé 321 823 ₪ à l'acquéreuse, mais l'a condamnée à payer 316 521 ₪ de solde du prix, de sorte qu'au final elle n'a obtenu que 5 302 ₪.

Les faits

En février 2019, une nouvelle immigrante venue de France a acheté deux appartements de trois pièces dans un projet neuf à Netanya, au prix de 1 550 000 ₪ chacun. Selon les contrats, les appartements devaient être livrés le 22.7.2020. Ils ne l'ont été en réalité que le 20.4.2023, avec 33 mois de retard. Entre-temps, le promoteur lui avait versé une indemnité partielle de 142 800 ₪.

L'acquéreuse a réclamé le reste de l'indemnité de retard, ainsi qu'une indemnité pour perte de valeur, en soutenant que le promoteur avait réduit le hall d'entrée et modifié l'immeuble contrairement à ce qui avait été promis. Le promoteur a déposé une demande reconventionnelle, en affirmant qu'elle n'avait pas payé l'intégralité du prix et qu'elle avait payé en retard.

Les justifications du promoteur rejetées

Les contrats ayant été signés en 2019, c'est la version de la loi sur la vente (appartements) antérieure à l'amendement n° 9 qui s'applique. Selon l'article 5A de cette loi, lorsque le retard dépasse 60 jours, l'acheteur a droit à une indemnité sans avoir à prouver de préjudice, calculée sur le loyer d'un logement comparable multiplié par 1,5 pendant les huit premiers mois, puis par 1,25 à partir du neuvième mois. Cette disposition protège l'acheteur et l'on ne peut y déroger à son détriment. Le tribunal a souligné qu'il appartient au promoteur de prouver que le retard est dû à une cause échappant à son contrôle.

• Le Covid : le promoteur s'appuyait sur une déclaration sous serment de son dirigeant et sur une recommandation du ministère du Logement. Le tribunal a jugé que le mot « Covid » ne justifie pas à lui seul un retard, et que le promoteur aurait dû produire les journaux de chantier montrant combien de jours de travail avaient réellement été perdus. Ces journaux n'ont pas été produits. La recommandation du ministère n'est qu'une recommandation et ne lie personne.
• Pénurie de main-d'œuvre et de matériaux, lenteurs des autorités et de la compagnie d'électricité, fournisseurs : ce sont des risques ordinaires pour qui gère un chantier. Si un tiers a causé un préjudice au promoteur, celui-ci peut le poursuivre, mais cela ne l'exonère pas envers l'acheteur. De plus, le promoteur n'a produit pratiquement aucun document prouvant un retard, et n'a pas fait témoigner les intervenants qu'il tenait pour responsables.
• Les modifications demandées par l'acquéreuse : le promoteur affirmait que les travaux modificatifs avaient ajouté environ 45 jours. Le tribunal a jugé qu'aucun lien entre ces modifications et le retard n'avait été établi, et qu'une telle durée se fond dans une période de retard aussi longue.
• « L'acquéreuse a fait obstacle à la livraison » : les preuves ont montré l'inverse. L'acquéreuse et son père pressaient le promoteur de livrer, et c'est le promoteur qui annulait les rendez-vous.

Ce qui a été accordé à l'acquéreuse

Selon l'experte désignée par le tribunal, les loyers de référence étaient de 4 956 ₪ et 4 885 ₪ par mois pour les deux appartements. Le calcul prévu par la loi a fixé l'indemnité à 425 623 ₪ ; après déduction des 142 800 ₪ déjà versés, il restait 282 823 ₪.

Pour la perte de valeur, l'expert de l'acquéreuse l'estimait à 237 000 ₪ par appartement. Le tribunal a retenu l'avis de l'experte qu'il avait désignée, qui n'a constaté une atteinte que pour la réduction de la surface du hall, et a fixé l'indemnité à 39 000 ₪. Les autres changements, comme l'emplacement des entrées ou l'ajout de surfaces commerciales, relevaient de la marge de manœuvre que le contrat et le descriptif technique laissaient au promoteur. La demande d'indemnité supplémentaire pour « violation fondamentale » a été rejetée, car le coefficient prévu par la loi est censé couvrir l'ensemble des préjudices du retard, et l'on n'indemnise pas deux fois le même préjudice. Au total, 321 823 ₪ ont été accordés à l'acquéreuse.

La demande reconventionnelle : le solde du prix

La question était de savoir si les échéances de paiement du contrat se calculaient par rapport à la date de livraison contractuelle ou à la date de livraison effective. Le tribunal a jugé que, le promoteur ayant rédigé le contrat, le doute sur son interprétation joue contre lui (article 25B1 de la loi sur les contrats). Il a aussi relevé que, pendant des années, le promoteur n'avait jamais réclamé par écrit les paiements prétendument en retard, et qu'il avait même livré les appartements. L'acquéreuse n'a donc pas été considérée comme en retard, et n'a été condamnée ni à des intérêts de retard ni à une indemnité forfaitaire. En revanche, sa thèse selon laquelle il avait été convenu qu'elle serait dispensée de l'indexation en échange d'un paiement anticipé n'a pas été prouvée, notamment parce que l'avocate qui la représentait lors de l'achat n'a pas témoigné. Elle a été condamnée à payer 316 521 ₪ de solde du prix, selon l'avis de l'experte comptable.

Le résultat

Après compensation des deux montants, le promoteur a été condamné à verser à l'acquéreuse 5 302 ₪ seulement, avec intérêts à compter du dépôt de la demande, chaque partie supportant ses propres frais. Le tribunal a noté que la procédure avait duré plus de trois ans, principalement parce que l'acquéreuse avait joint à sa demande pour retard une demande complexe de perte de valeur. Le jugement a été rendu en première instance et peut faire l'objet d'un appel.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.