שני רוכשי דירות תבעו את החברה שבנתה את הבניין בגין ליקויי בנייה עוד לפני שתמה שנת הבדק, ובלי לתת לה הזדמנות של ממש לתקן. בית המשפט המחוזי שלל מהם את הפיצוי על הליקויים, אך בית המשפט העליון הפך את ההחלטה וקבע שהכלל הוא הפחתת הפיצוי לעלות התיקון לקבלן, ולא שלילתו.
מה קרה
שני קונים רכשו, כל אחד, דירה בבניין מגורים שבנתה חברת ייזום ובנייה. הסכמי המכר נחתמו בשנים 2016 ו-2017, והדירות נמסרו במרץ ובאפריל 2021. לאחר הכניסה לדירות טענו הקונים לליקויי בנייה רבים ופנו לחברה בבקשה לתקנם.
בינואר 2022, עוד לפני שחלפה תקופת הבדק, הגישו השניים תביעה משותפת על סך 240,942 ₪, על סמך חוות דעת של מומחה מטעמם. החברה טענה שהתביעה הוגשה מוקדם מדי, בניגוד לסעיף 4ב לחוק המכר (דירות), ובלי שניתנה לה הזדמנות לתקן. מומחה מטעם בית המשפט העריך את עלות התיקונים כשהם מבוצעים על ידי הקבלן עצמו, וציין שאם לקבלן אין זכות לתקן, יש להוסיף לכך 20%.
הדרך בערכאות הקודמות
בית משפט השלום קבע שהקונים לא נתנו לחברה הזדמנות נאותה לתקן: אחד מהם הגיש תביעה אחרי פנייה אחת בלבד, ואצל השני לא הייתה הצדקה לתבוע במהלך שנת הבדק, למעט ליקוי בדלת הממ"ד, שלגביו החברה כן קיבלה הזדמנות ולא תיקנה. לכן הפחית בית המשפט את הפיצוי לעלות התיקון לחברה עצמה. לקונה האחד נפסקו 24,177 ₪ (כולל 3,000 ₪ עוגמת נפש בגלל דלת הממ"ד), ולשני 40,248 ₪, והחברה חויבה בהוצאות של 9,000 ₪.
בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור החברה. לדעתו, כל פיצוי, אפילו מופחת, מרוקן מתוכן את זכות התיקון של הקבלן. הוא ביטל את הפיצוי על הליקויים, למעט דלת הממ"ד, הותיר את 3,000 ₪ עוגמת הנפש, וביטל את ההוצאות.
השאלה שהוכרעה
האם קונה שתבע בתוך תקופת הבדק, בלי לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, מאבד לגמרי את זכותו לפיצוי על ליקויים שהוכחו, או שהפיצוי רק מופחת? העליון ציין שבפסיקה היו שתי גישות, והגיע הזמן להכריע ביניהן.
ההכרעה
בית המשפט העליון, פה אחד, קבע שהכלל הוא "פיצויים מותאמים". הנימוקים העיקריים:
- סעיף 4ב(א) מטיל על הקונה לתת למוכר הזדמנות לתקן, אבל אינו קובע שמי שלא עשה כן מאבד את הפיצוי. כשהמחוקק רוצה לשלול זכות, הוא אומר זאת במפורש, כפי שעשה בחוק חוזה קבלנות.
- מטרת הסעיף היא לאפשר לקבלן לתקן בעצמו ובזול יותר, לא לפטור אותו מאחריות לליקויים שהוכחו.
- לפי עקרון הקטנת הנזק, מי שלא צמצם את נזקו מאבד רק את החלק שיכול היה למנוע, לא את הפיצוי כולו.
- הפיצוי המותאם שומר על התמריץ הנכון: הקונה לא מקבל את עלות התיקון בשוק החופשי, והקבלן לא יוצא נשכר ממסירת דירה פגומה.
- חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני שנועד להגן על הקונה.
לפי ההלכה החדשה, ככלל הפיצוי יעמוד על מה שהתיקון היה עולה למוכר אילו ביצע אותו בעצמו. במקרה הזה הפער היה 20%, ובמקרים אחרים הוא עשוי להיות גדול יותר. במקרים חריגים של חוסר תום לב בולט וסיכול מכוון של מנגנון התיקון, אפשר להפחית יותר, ובמקרי קצה אף לשלול את הפיצוי, וכן לבטא את ההתנהלות בהוצאות. מנגד, אם היה לקונה טעם מוצדק לסרב לתיקון, למשל משבר אמון אמיתי עם הקבלן, הוא עשוי לקבל פיצוי מלא.
התוצאה
בקשת רשות הערעור נדונה כערעור והתקבלה. פסק הדין של בית המשפט המחוזי בוטל, ופסק הדין של בית משפט השלום הושב על כנו. החברה חויבה בהוצאות של 5,000 ₪ לכל אחד מהקונים.
מה לומדים מזה
- גיליתם ליקויים בדירה חדשה? הודיעו עליהם לקבלן בכתב ותנו לו הזדמנות אמיתית לתקן, ושמרו תיעוד של כל פנייה.
- תביעה בתוך שנת הבדק בלי לאפשר תיקון לא תשלול את הפיצוי, אבל היא צפויה להפחית אותו לעלות התיקון לקבלן.
- ליקוי דחוף שהקבלן לא תיקן אחרי פנייה מסודרת עשוי להצדיק תביעה גם לפני תום תקופת הבדק.
- אם יש לכם סיבה אמיתית לא לאפשר לקבלן לתקן, כמו אובדן אמון עמוק, תעדו אותה. זה עשוי להצדיק פיצוי מלא.
- התנהלות בחוסר תום לב, כמו סיכול מכוון של התיקון, עלולה לעלות ביוקר, בפיצוי ובהוצאות.
הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.
