ליקויים ברכוש המשותף: יזם שתיקן חלקית ולאורך שנים איבד את זכות התיקון

נציגות של בית משותף בחיפה תבעה את היזם שבנה את הבניין בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, והיזם דרש לתקן אותם בעצמו. בית המשפט קבע שזכות התיקון של היזם מוצתה, וחייב אותו לשלם לנציגות 254,030 ₪ לפי הערכת המומחה שמינה.

מה קרה

הדיירים נכנסו לבניין בנובמבר 2019, ותוך זמן קצר התגלו ליקויי בנייה ברכוש המשותף. נציגות הבית המשותף הזמינה בדיקה של מהנדס, וחוות הדעת שלו, מאפריל 2020, הועברה מיד ליזם. בספטמבר 2020 נערכה פגישה בנושא, ובה אישרה הנציגות על גבי חוות הדעת שחלק גדול מהליקויים תוקן או שאין צורך לתקנו.

לטענת הנציגות, התיקונים היו חלקיים ולא מקצועיים, ופניות רבות בכתב ובעל פה נותרו ללא מענה במשך כמעט ארבע שנים. בשנת 2023 היא הזמינה שתי חוות דעת נוספות: ביקורת חוזרת של המהנדס וחוות דעת של מומחה איטום. לפיהן, ליקויים רבים נותרו בבניין גם אחרי התיקונים. בסוף 2023 הוגשה התביעה, על סך 813,033 ₪.

טענות הצדדים

הנציגות טענה שהיזם קיבל הזדמנויות רבות לתקן ולא הצליח, ולכן אין לה עוד אמון בו או ביכולתו לבצע את העבודה כראוי. עוד טענה שהיזם אינו יכול מצד אחד להכחיש את הליקויים ומצד שני לדרוש לתקן אותם.

היזם טען שהתייחס לפניות ברצינות, ושחוות הדעת משנת 2023 לא נמסרו לו כלל לפני הגשת התביעה, כך שלא הייתה לו הזדמנות לבדוק ולתקן את מה שמופיע בהן. לדבריו, חלק מהליקויים חדשים, ותקופת הבדק לגביהם כבר חלפה. הוא הסתמך על סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), המחייב לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל הסכמי המכר, שהעניקו לו זכות ראשונים לתקן ואף עד שלושה ניסיונות חוזרים לתיקון שלא הצליח. לשיטתו, תיקון בפועל הוא גם הפתרון היעיל והזול ביותר.

בית המשפט מינה מהנדס כמומחה מטעמו. המומחה מצא שנותרו ליקויים משמעותיים, והעריך את עלות תיקונם ב־254,030 ₪ כולל מע"מ. בהמשך הגיעו הצדדים להסדר דיוני: בית המשפט יכריע רק בשאלה אם היזם זכאי לתקן בעצמו, ואם ייקבע שלא, ייפסק לנציגות הסכום שבחוות דעת המומחה.

ההכרעה: הזכות לתקן מוצתה

בית המשפט הסביר שהחובה לתת למוכר הזדמנות לתקן נבחנת לפי נסיבות כל מקרה. כשהמוכר קיבל הזדמנות ותיקן באופן חלקי, באיטיות או באיכות ירודה, אין לחייב את הקונים לתת לו עוד ועוד הזדמנויות. כך גם כשהמוכר מכחיש את הליקויים, כשעבר זמן רב מהמסירה בלי תיקון, או כשהקונים איבדו בו אמון. במקרים כאלה הפיצוי מחושב לפי מחיר של קבלן חיצוני. עקרונות אלה חלים גם על ליקויים ברכוש המשותף, והנטל להראות שלא ניתנה הזדמנות נאותה מוטל על המוכר.

במקרה זה היזם קיבל את חוות הדעת הראשונה, בדק אותה וביצע תיקונים. איש לא טען שהנציגות מנעה ממנו לעבוד או הציבה לו תנאים; להפך, היא שיתפה פעולה. כלומר, הזדמנות נאותה ניתנה. לצד זה שקל בית המשפט את הפניות שלא טופלו, את הזמן הרב שחלף מ־2019 ועד 2023, את אובדן האמון, את ממצאי המומחה ואת העובדה שבכתב ההגנה נטען שאין בבניין ליקויים כלל. היזם הסביר שכוונתו הייתה רק להיקף התביעה, אך בית המשפט קבע שאת מה שנכתב בכתב ההגנה אי אפשר להתעלם ממנו, והדבר נזקף לחובתו.

גם שתי טענות נוספות נדחו:

• ליקויים חדשים: על היזם להראות באופן מפורט איזה ליקוי הוא באמת חדש, ולא ליקוי שלא תוקן, חזר, החמיר או נגרם מתיקון כושל. טענה כללית אינה מספיקה כדי להחזיר לו את זכות התיקון על כל הליקויים.
• שלושה תיקונים חוזרים: לפי סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), אפשר לסטות מהוראות החוק רק לטובת הקונה. סעיף בחוזה שמעניק ליזם שלושה ניסיונות נוספים, בלי קשר לשאלה אם כבר קיבל הזדמנות נאותה, אינו מתיישב עם החוק.

בית המשפט הוסיף שמניעת הזדמנויות נוספות גם חוסכת מחלוקות ארוכות בעתיד על טיב העבודות.

התוצאה

לפי ההסדר הדיוני, היזם חויב לשלם לנציגות 254,030 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מ־15.10.2025, מועד עריכת חוות הדעת של המומחה, ועד התשלום בפועל. בשל הפער בין הסכום שנפסק לסכום שנתבע, נפסקו לנציגות הוצאות חלקיות בסך 30,000 ₪. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום. פסק הדין ניתן בבית משפט השלום, וניתן לערער עליו.

הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.