Défauts dans les parties communes : un promoteur qui a mal réparé pendant des années perd son droit de réparer

Le comité représentatif d'une copropriété de Haïfa a poursuivi le promoteur de l'immeuble pour des défauts de construction dans les parties communes, et le promoteur a demandé à les réparer lui-même. Le tribunal a jugé que le promoteur avait épuisé son droit de réparer et l'a condamné à verser au comité 254 030 ₪, selon l'évaluation de l'expert judiciaire.

Les faits

Les habitants ont emménagé en novembre 2019, et des défauts de construction sont rapidement apparus dans les parties communes. Le comité de la copropriété a fait appel à un ingénieur, dont le rapport d'avril 2020 a été aussitôt transmis au promoteur. En septembre 2020, une réunion a eu lieu, au cours de laquelle le comité a confirmé sur le rapport lui-même qu'une grande partie des défauts avait été réparée ou ne nécessitait pas de réparation.

Selon le comité, les réparations étaient partielles et peu professionnelles, et de nombreuses demandes écrites et orales sont restées sans réponse pendant près de quatre ans. En 2023, il a commandé deux nouveaux rapports : une contre-visite de l'ingénieur et un rapport d'un expert en étanchéité. D'après ces rapports, de nombreux défauts subsistaient malgré les réparations. L'action a été introduite fin 2023, pour un montant de 813 033 ₪.

Les arguments des parties

Le comité soutenait que le promoteur avait eu de nombreuses occasions de réparer sans y parvenir, et qu'il n'avait donc plus confiance en lui ni en sa capacité à faire le travail correctement. Il ajoutait que le promoteur ne pouvait pas à la fois nier les défauts et exiger de les réparer.

Le promoteur affirmait avoir traité les demandes sérieusement, et que les rapports de 2023 ne lui avaient jamais été remis avant le procès, de sorte qu'il n'avait pas pu examiner ni réparer ce qu'ils décrivaient. Selon lui, certains défauts étaient nouveaux et leur période de garantie était déjà expirée. Il s'appuyait sur l'article 4B(a) de la loi sur la vente (appartements), qui impose de donner au vendeur une possibilité raisonnable de réparer, ainsi que sur les contrats de vente, qui lui accordaient un droit prioritaire de réparer et jusqu'à trois nouvelles tentatives en cas de réparation ratée. À ses yeux, la réparation en nature était aussi la solution la plus efficace et la moins coûteuse.

Le tribunal a désigné un ingénieur comme expert judiciaire. Celui-ci a constaté que des défauts importants subsistaient et a évalué le coût de leur réparation à 254 030 ₪ TVA comprise. Les parties ont ensuite conclu un accord procédural : le tribunal trancherait uniquement la question de savoir si le promoteur pouvait réparer lui-même et, en cas de réponse négative, le comité obtiendrait le montant fixé par l'expert.

La décision : le droit de réparer est épuisé

Le tribunal a rappelé que l'obligation de laisser au vendeur la possibilité de réparer s'apprécie selon les circonstances de chaque cas. Lorsque le vendeur a eu cette possibilité et a réparé partiellement, avec lenteur ou de façon médiocre, on ne peut pas imposer aux acheteurs de lui accorder sans cesse de nouvelles chances. Il en va de même lorsque le vendeur nie les défauts, lorsqu'un long délai s'est écoulé depuis la livraison sans réparation, ou lorsque les acheteurs ont perdu confiance en lui. Dans ces cas, l'indemnité est calculée au prix d'un entrepreneur extérieur. Ces principes s'appliquent aussi aux défauts dans les parties communes, et c'est au vendeur de prouver qu'il n'a pas eu une possibilité raisonnable de réparer.

En l'espèce, le promoteur a reçu le premier rapport, l'a examiné et a effectué des réparations. Personne n'a prétendu que le comité l'avait empêché de travailler ou lui avait imposé des conditions ; au contraire, il a coopéré. Une possibilité raisonnable a donc bien été donnée. Le tribunal a également pris en compte les demandes restées sans suite, le long délai écoulé entre 2019 et 2023, la perte de confiance, les constatations de l'expert et le fait que les conclusions en défense affirmaient qu'il n'y avait aucun défaut dans l'immeuble. Le promoteur a expliqué qu'il visait seulement l'ampleur de la demande, mais le tribunal a jugé qu'on ne pouvait pas ignorer ce qui avait été écrit, et en a tenu compte contre lui.

Deux autres arguments ont aussi été rejetés :

• Les défauts nouveaux : le promoteur doit indiquer précisément quel défaut est réellement nouveau, et non un défaut non réparé, réapparu, aggravé ou causé par une réparation ratée. Une affirmation générale ne suffit pas à lui rendre le droit de réparer l'ensemble des défauts.
• Les trois réparations supplémentaires : selon l'article 7A(a) de la loi sur la vente (appartements), on ne peut déroger à la loi qu'en faveur de l'acheteur. Une clause qui accorde au promoteur trois tentatives de plus, qu'il ait déjà eu ou non une possibilité raisonnable de réparer, n'est pas compatible avec la loi.

Le tribunal a ajouté que refuser de nouvelles chances évite aussi de longs litiges futurs sur la qualité des travaux.

Le résultat

Conformément à l'accord procédural, le promoteur a été condamné à verser au comité 254 030 ₪, avec indexation et intérêts à compter du 15.10.2025, date d'établissement du rapport de l'expert, jusqu'au paiement effectif. Compte tenu de l'écart entre le montant accordé et le montant réclamé, le comité a obtenu le remboursement partiel de ses frais, soit 30 000 ₪. Les sommes doivent être payées dans les 30 jours. Le jugement a été rendu par un tribunal de première instance et peut faire l'objet d'un appel.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.