רטיבות מהשכן העליון: הדירה עמדה ריקה, והשכן ומבטחתו ישלמו את דמי השכירות שאבדו

בעל דירה שהדירה שלו נפגעה מרטיבות שחלחלה מדירת השכן מעליו, ונותרה ריקה מאז מרץ 2023, תבע מהשכן וממבטחת האחריות שלו כ־423 אלף ₪, רובם בגין אובדן דמי שכירות. בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה: הוא פסק דמי שכירות מאז שהדירה התפנתה ועד מועד ההחלטה ועלויות תיקון, ודחה את הרכיבים של ארנונה, מס הכנסה, החלפת ארון וצו תיקון.

מה קרה

התובע הוא בעלים של דירה בקומה הראשונה בבניין ישן ברמת גן, שהייתה מושכרת. בתחילת דצמבר 2022 דיווחה השוכרת על רטיבות בכמה חדרים ועל טיח שנושר בחדר השינה. בעל הדירה פנה לשכן שגר מעליו בעשרות הודעות ושיחות, ושרברב מטעמו מצא שמקור המים בדירת השכן. השכן הפנה אותו למבטחת האחריות שלו, והיא השיבה שאינה שולחת בעלי מקצוע ודרשה הצעת מחיר.

כשהסתיים חוזה השכירות בסוף פברואר 2023, השוכרת סירבה להאריך אותו בגלל הרטיבות ועזבה. מאז הדירה עמדה ריקה. בעל הדירה שילם 12,900 ₪ על שני סבבי תיקון, באפריל ובאוקטובר 2023, אחרי שהשכן מסר שהבעיה אצלו טופלה, אבל הרטיבות חזרה בכל פעם. המבטחת הסכימה לשלם רק 1,755 ₪.

בתביעה נדרשו 423,054 ₪, ובהם 327,800 ₪ בגין אובדן דמי שכירות ממרץ 2023 ועד סוף 2027, ועוד עלויות תיקון, תשלומי ארנונה וחשבונות, מס הכנסה והחלפת ארון קיר.

מי אחראי לרטיבות

השכן ומבטחתו טענו שהרטיבות נובעת מגיל הבניין, ממי גשמים שחודרים דרך סדקים ומהזנחה של בעל הדירה עצמו, ושבבדיקות שהזמינו לא נמצאה נזילה פעילה. מהנדס שמינה בית המשפט מצא שישה ליקויים בדירת השכן, ובהם אמבטיה סדוקה וחלודה, חיבור ניקוז שהתפרק, קופסת ביקורת שנסתמה בבטון וצינור שבור במרפסת, והתאמה מלאה בין מיקומם לבין מוקדי הנזק בדירה שמתחת. בבדיקה חוזרת הוא מצא שהליקויים לא תוקנו ושבתקרות נותרה לחות של כ־20%.

בית המשפט אימץ את חוות הדעת. הוא הסביר שהיעדר נזילה פעילה אינו מעיד על דבר, כי הרטיבות נשארת כלואה בבטון, וציין שגם הדוחות שהגישו הנתבעים עצמם תמכו במסקנה. השכן אף הודה בחקירתו שהצנרת בדירתו רקובה. רק הרטיבות במרפסת הדרומית ובמטבח הוחרגה מאחריותו. לפיכך השכן והמבטחת חייבים ביחד ולחוד. עוד העיר בית המשפט שהיה פסול להציג למומחה דוחות חדשים לראשונה בחקירה הנגדית.

האם בעל הדירה היה צריך להשכיר אותה בכל זאת

הנתבעים טענו שבעל הדירה לא הקטין את נזקו כשהשאיר דירה ריקה ברמת גן במשך יותר משלוש שנים, ושהדירה אינה עומדת בהגדרה של דירה שאינה ראויה למגורים בחוק השכירות והשאילה. בית המשפט דחה את הטענות. המומחה קבע שהדירה לא הייתה ראויה למגורים מאז מרץ 2023, וגם אילו אפשר היה לגור בה, אין לצפות מבעל דירה להשכיר אותה כשהטיח נושר וצפוי עובש. את התיקון יכול היה לבצע רק השכן, ובעל הדירה פעל באופן סביר. ההגדרה בחוק השכירות נועדה ליחסים בין משכיר לשוכר, ולא לשאלה הזו.

המבטחת נשענה גם על סעיפים 61, 65 ו־67 לחוק חוזה הביטוח. בית המשפט הבהיר שחובת הקטנת הנזק לפי החוק הזה מוטלת על המבוטח, כלומר על השכן, ולא על הצד השלישי שנפגע. גם טענת השיהוי נדחתה, משום שנזילה קודמת מ־2019 תוקנה, והנזק הנוכחי התגלה בדצמבר 2022.

מה נפסק

• תיקונים: 12,900 ₪ על התיקונים שבוצעו ו־6,000 ₪ על תיקון עתידי, בתוספת מע״מ, ובסך הכול 19,980 ₪.
• דמי שכירות: ממרץ 2023 ועד מועד ההחלטה, לפי שומה של שמאית מטעם בעל הדירה: 5,300 ₪ לחודש ב־2023, 5,550 ₪ ב־2024 ו־5,800 ₪ ב־2025 וב־2026, בתוספת ריבית. השומה התקבלה אף שהשמאית היא קרובת משפחה, כי לא הוגשה שומה נגדית. לא נפסק פיצוי עד סוף 2027, כי ייתכן שהליקוי יתוקן לפני כן.
• ועד בית, מים וחשמל: 2,908 ₪.
• נדחו: ארנונה, כי אפשר היה לבקש מהעירייה פטור לפי סעיף 330(1) לפקודת העיריות לנכס שניזוק ואי אפשר לגור בו; מס הכנסה, כי ממילא היה משולם מדמי השכירות; והחלפת הארון, שנמצא תקין.
• צו תיקון: נדחה, כי התבקש לראשונה בסיכומים ויש ספק אם לבית משפט השלום יש סמכות לתת אותו. בעל הדירה רשאי לתבוע תיקון בהליך נפרד.

מהסכום יש לנכות את 1,755 ₪ ששולמו. הנתבעים ישלמו גם את הוצאות בעל הדירה לפי קבלות, שכר טרחת עורך דין בשיעור 23.6% מהסכום שנפסק, ועוד 3,000 ₪ משום שצירפו ראיה חדשה לסיכומים בלי רשות. מאחר שהסכום הסופי עוד לא חושב, ההחלטה תושלם בפסיקתה, ואפשר לערער עליה לבית המשפט המחוזי בתוך 60 ימים מחתימת הפסיקתה.

הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.