בעל דירה שקיבל היתר להרחבה על הגג לא יוותר בתמורה על חלקו בחצר

בעלי דירה בקומת הקרקע של בית משותף בבת ים דרשו שהשכן מהקומה העליונה, שקיבל היתר להרחיב את דירתו על הגג, יוותר בתמורה על חלקו בחצר, והמפקח על רישום מקרקעין התנה את הבנייה בכך. בית המשפט המחוזי ביטל את התנאי, קבע שבעל הדירה רשאי לבנות לפי ההיתר, והשאיר את החצר והגג רכוש משותף שאיש אינו רשאי להשתלט עליו.

מה קרה

מדובר בבית משותף בן שתי קומות ובו ארבע דירות. הסכסוך התנהל בין שניים מבעלי הדירות בלבד: בעל דירה בקומה העליונה, שירש אותה מהוריו, ואח ואחות שבבעלותם המשותפת דירה בקומת הקרקע. בפועל, בעלי דירת הקרקע השתמשו בחלק מהחצר, ובעל הדירה העליונה השתמש בחלק מהגג ובחלק אחר של החצר.

בעל הדירה העליונה הגיש בקשה להיתר בנייה להרחבת דירתו על הגג ולשיפור המיגון, וכל ארבעת בעלי הדירות, ובהם השכנים מקומת הקרקע, חתמו על הסכמתם. לאחר מכן חזרו בהם השכנים מההסכמה וטענו שהוא החל בעבודות בחצר עוד לפני שקיבל היתר, יצק בטון מעל צנרת וחסם את הגישה לשעוני המים. הם פנו למפקח על רישום מקרקעין, וביקשו בין היתר הצהרה שלא יוכל לבנות על הגג כל עוד אינו מאפשר להם שימוש בלעדי בחצר הצמודה לדירתם. בעל הדירה העליונה הגיש תביעה שכנגד לקבלת גישה חופשית לתשתיות.

בהסכמת הצדדים מונה מומחה, והוא קבע שזכות השימוש בגג שווה יותר מכל החצר. המפקח פסק בינואר 2026 שהרכוש המשותף שייך בשווה לכל בעלי הדירות, אך קבע שאם בעל הדירה העליונה יממש את היתר הבנייה, עליו לפנות את כל שטח החצר. הוא חויב לבחור תוך 30 יום בין בנייה לבין שמירת המצב הקיים, ונפסקו נגדו הוצאות של 5,500 ₪. בעל הדירה הודיע בכתב שהוא מוותר על הבנייה, ובמקביל ערער לבית המשפט המחוזי.

טענות הצדדים בערעור

בעל הדירה טען שהשקיע בהליכי ההיתר בהסתמך על הסכמת השכנים, שהמפקח חרג מסמכותו כשהתנה בנייה כדין בוויתור על זכויות בחצר, ושחוות דעת המומחה שגויה. עוד טען שהודעת הוויתור נשלחה תחת לחץ, כשלא היה מיוצג.

השכנים טענו שאין סיבה להתערב בפסק הדין, שהמומחה היה ניטרלי, ושהודעת הוויתור מחייבת את בעל הדירה. עוד טענו שהוא החליף את המנעול בשער החצר ומנע מהם גישה לשעוני המים.

ההכרעה

בית המשפט הסביר שלפי סעיף 55 לחוק המקרקעין, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, ובבניין זה כל דירה רשומה עם רבע ממנו. הצמדת חלק מסוים לדירה אחת מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות, ולכן המפקח אינו מוסמך לחלק את הרכוש המשותף בין שכנים, אלא במסגרת החריג שבסעיפים 71א עד 71ד, החל כאשר בעל דירה מבקש להרחיב את דירתו.

לפי החריג, די בהחלטה של בעלי שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. כאן כל ארבעת בעלי הדירות חתמו, וגם לאחר שהשכנים חזרו בהם נותרה הסכמה של 75% מהבעלים, והיתר הבנייה ניתן. המפקח כלל לא דן בחריג הזה.

בית המשפט קבע שבמקרה כזה השכנים יכולים להתנגד רק בשל פגיעה מהותית בזכויותיהם או בשאלת תשלומי איזון. תשלומי איזון לא נדרשו, משום שהתכנית החלה מאפשרת לכל דירה להגיע ל-160 מ"ר, וההרחבה אינה חורגת מחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף. גם פגיעה מהותית לא הוכחה: הקושי של השכנים לבנות נובע מגיל הבניין ומקווי הבניין, ולא מהבנייה על הגג. ההגנה שהחוק נותן להם היא שבעל הדירה שהרחיב את דירתו לא יוכל להתנגד בעתיד להרחבה דומה של דירתם, ולא זכות לקבל כבר עכשיו שטח בחצר.

עם זאת, בית המשפט השאיר על כנה את הקביעה שבהיעדר הסכמת כל הבעלים, לאף אחד אין זכות לשימוש ייחודי ברכוש המשותף: בעל הדירה העליונה אינו רשאי להחזיק לעצמו חלקים בגג שאינם נחוצים לבנייה או לגדר ולנעול חלק מהחצר, והשכנים אינם רשאים להציב בה מחסן או לחסום את הגישה אליה. בית המשפט העיר, בלי להכריע, שנראה כי נפלה טעות מהותית בחישובי המומחה, משום ששטחי הבנייה של בעל הדירה העליונה חושבו כמעט במלואם, ואילו שטחי החצר שהוקצו לשכנים חושבו כשטח פתוח, כאילו אי אפשר לבנות עליהם.

התוצאה

הערעור התקבל בחלקו. בוטל התנאי שקשר בין הבנייה לבין ויתור על החצר, ובוטלה גם הודעת הוויתור. בעל הדירה רשאי להרחיב את דירתו לפי היתר כדין, עד לשטח בנוי כולל של 160 מ"ר. חיוב ההוצאות שהטיל המפקח בוטל, והשכנים ישיבו לו את מה ששילם תוך 30 יום, וישלמו לו גם 4,000 ₪ הוצאות הערעור. על פסק דין שניתן בערעור ניתן לבקש רשות ערעור מבית המשפט העליון.

הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.