Le propriétaire autorisé à agrandir son appartement sur le toit ne doit pas céder sa part de la cour

Les propriétaires d'un appartement en rez-de-chaussée d'une copropriété de Bat Yam exigeaient que leur voisin de l'étage, titulaire d'un permis pour agrandir son appartement sur le toit, renonce en échange à sa part de la cour, et le surintendant de l'enregistrement foncier a subordonné la construction à cette condition. Le tribunal de district a annulé la condition, jugé que le propriétaire peut construire selon son permis, et maintenu la cour et le toit comme parties communes dont personne ne peut s'emparer.

Les faits

Il s'agit d'un immeuble en copropriété de deux étages comptant quatre appartements. Le litige opposait deux des propriétaires seulement : le propriétaire d'un appartement à l'étage, qu'il a hérité de ses parents, et un frère et une sœur, copropriétaires d'un appartement au rez-de-chaussée. Dans les faits, les propriétaires du rez-de-chaussée utilisaient une partie de la cour, et le propriétaire de l'étage utilisait une partie du toit et une autre partie de la cour.

Le propriétaire de l'étage a déposé une demande de permis de construire pour agrandir son appartement sur le toit et améliorer sa protection, et les quatre propriétaires, dont les voisins du rez-de-chaussée, ont signé leur accord. Ces voisins se sont ensuite rétractés, affirmant qu'il avait commencé des travaux dans la cour avant d'obtenir le permis, coulé du béton sur des canalisations et bloqué l'accès aux compteurs d'eau. Ils ont saisi le surintendant de l'enregistrement foncier et demandé notamment qu'il soit déclaré qu'il ne pourrait pas construire sur le toit tant qu'il ne leur laisserait pas l'usage exclusif de la cour attenante à leur appartement. Le propriétaire de l'étage a formé une demande reconventionnelle pour obtenir un libre accès aux réseaux.

Avec l'accord des parties, un expert a été désigné ; il a estimé que le droit d'usage du toit valait plus que la cour entière. En janvier 2026, le surintendant a jugé que les parties communes appartiennent à parts égales à tous les propriétaires, mais a décidé que si le propriétaire de l'étage réalisait son permis, il devrait libérer toute la cour. Il devait choisir dans les 30 jours entre construire et conserver la situation actuelle, et a été condamné à 5 500 ₪ de frais. Le propriétaire a annoncé par écrit qu'il renonçait à construire, tout en faisant appel devant le tribunal de district.

Les arguments en appel

Le propriétaire a soutenu qu'il avait investi dans la procédure de permis en se fiant à l'accord des voisins, que le surintendant avait excédé sa compétence en subordonnant une construction régulière à l'abandon de droits sur la cour, et que l'expertise était erronée. Il a ajouté que sa renonciation avait été envoyée sous pression, alors qu'il n'était pas représenté.

Les voisins ont répondu qu'il n'y avait pas lieu d'intervenir dans le jugement, que l'expert était neutre et que la renonciation engageait le propriétaire. Ils ont aussi affirmé qu'il avait changé la serrure du portail de la cour et les avait privés d'accès aux compteurs d'eau.

La décision

Le tribunal a rappelé que selon l'article 55 de la loi foncière, chaque appartement d'une copropriété est rattaché à une part indivise des parties communes ; dans cet immeuble, chaque appartement est inscrit avec un quart. Rattacher une partie précise à un seul appartement exige l'accord de tous les propriétaires. Le surintendant n'est donc pas compétent pour partager les parties communes entre voisins, sauf dans le cadre de l'exception des articles 71A à 71D, qui s'applique lorsqu'un propriétaire veut agrandir son appartement.

Selon cette exception, une décision des propriétaires de trois quarts des appartements et de deux tiers des parties communes suffit. Ici, les quatre propriétaires avaient signé ; même après la rétractation des voisins, il restait l'accord de 75 % des propriétaires, et le permis de construire avait été délivré. Le surintendant n'avait pas du tout examiné cette exception.

Le tribunal a jugé que dans ce cas, les voisins ne peuvent s'opposer qu'en raison d'une atteinte substantielle à leurs droits ou au sujet de paiements d'équilibrage. Aucun paiement d'équilibrage n'était dû, car le plan applicable permet à chaque appartement d'atteindre 160 m² et l'agrandissement ne dépasse pas la part du propriétaire dans les parties communes. Aucune atteinte substantielle n'a non plus été prouvée : la difficulté des voisins à construire tient à l'âge de l'immeuble et aux reculs obligatoires, et non à la construction sur le toit. La protection que la loi leur accorde est que le propriétaire qui a agrandi son appartement ne pourra pas s'opposer plus tard à un agrandissement similaire du leur, et non un droit de recevoir dès maintenant une partie de la cour.

Le tribunal a toutefois maintenu le principe selon lequel, sans l'accord de tous les propriétaires, personne n'a de droit d'usage exclusif sur les parties communes : le propriétaire de l'étage ne peut pas garder pour lui des parties du toit non nécessaires à la construction, ni clôturer et fermer à clé une partie de la cour, et les voisins ne peuvent pas y installer une remise ni en bloquer l'accès. Le tribunal a relevé, sans trancher, qu'une erreur substantielle semblait entacher les calculs de l'expert : les surfaces à construire du propriétaire de l'étage étaient comptées presque en totalité, alors que les surfaces de cour attribuées aux voisins étaient comptées comme espace ouvert, comme s'il était impossible d'y construire.

Le résultat

L'appel a été partiellement accueilli. La condition liant la construction à l'abandon de la cour a été annulée, de même que la lettre de renonciation. Le propriétaire peut agrandir son appartement selon un permis régulier, jusqu'à une surface bâtie totale de 160 m². La condamnation aux frais prononcée par le surintendant a été annulée ; les voisins doivent lui rembourser ce qu'il a payé dans les 30 jours et lui verser en outre 4 000 ₪ de frais d'appel. Un jugement rendu en appel peut faire l'objet d'une demande d'autorisation d'appel devant la Cour suprême.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.