Un bailleur qui a forcé le local de locataires protégés condamné, sa demande d'expulsion rejetée

Après le décès d'un locataire protégé, des représentants de la bailleresse ont forcé le magasin où il travaillait, l'ont saccagé et ont empêché sa veuve et son fils de l'utiliser, puis la bailleresse a demandé leur expulsion et une indemnité d'occupation. Le tribunal a fait droit à la demande des locataires, prononcé une injonction permanente contre la bailleresse et l'a condamnée à 70 000 ₪ de dommages-intérêts, tout en rejetant la demande d'expulsion comme introduite de mauvaise foi.

Les faits

Un couple était locataire protégé d'un magasin à Jérusalem en vertu d'un bail signé en 1990. Le mari et leur fils y exploitaient un commerce de meubles et d'appareils électriques d'occasion, et l'épouse tenait les comptes et aidait au besoin. Au fil des années, les droits sur le bien sont passés à une association, une institution à but non lucratif, qui ne conteste plus aujourd'hui sa qualité de bailleresse au regard de la location protégée.

En janvier 2023, le mari est décédé. À la fin des sept jours de deuil, la famille a découvert que le magasin avait été forcé : portes arrachées, serrures changées, matériel détruit ou disparu, et des représentants de l'association y avaient installé des bancs et des tables pour en faire une salle d'étude. Le tribunal a rendu une injonction provisoire et le magasin a été restitué à la famille, mais les atteintes ont continué : vitrines brisées à répétition, caméras de surveillance arrachées et volées, installation électrique démontée, projection de produits nauséabonds, et une personne liée à l'association postée à l'entrée pour dissuader les clients. En 2025, des représentants de l'association sont revenus, ont percé le plafond, creusé le sol et installé des piliers de soutènement. Malgré une nouvelle injonction et une ordonnance pour outrage au tribunal assortie d'une astreinte de 1 500 ₪ par jour, les piliers sont restés en place.

La demande et la demande reconventionnelle

La veuve et son fils ont demandé une ordonnance écartant l'association du magasin et lui interdisant de les déranger, ainsi qu'une indemnité de 250 000 ₪ pour les dommages et le préjudice moral. L'association a formé une demande reconventionnelle en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation de 1 440 000 ₪. Selon elle, les locataires avaient perdu la protection parce qu'ils n'avaient pas payé le loyer pendant des années (article 131(1) de la loi sur la protection des locataires) et parce qu'ils avaient loué le magasin à des tiers pendant les fêtes de Tichri pour la vente des quatre espèces (article 131(6)).

La décision

Le statut de la veuve : elle a signé le bail et est donc locataire protégée à part entière. Dans un local commercial, le locataire n'est pas tenu d'y travailler lui-même ; il suffit que le commerce reste le sien, et une entreprise familiale peut être gérée par les membres de la famille.

La responsabilité de l'association : le tribunal a constaté une conduite systématique et prolongée d'effractions, de destructions, de dénigrement et d'intimidation, destinée à chasser la famille du magasin. Dans ses conclusions, l'association a elle-même reconnu avoir agi illégalement. Le préjudice n'a pas été établi avec précision, et la difficulté à le chiffrer a été imputée aux deux parties ; une indemnité a donc été fixée par estimation. La demande relative à la disparition d'argent liquide et d'objets en argent a été rejetée faute de preuves.

Le loyer : l'unique témoin de l'association a en pratique reconnu qu'aucun loyer n'avait été perçu pendant une vingtaine d'années. L'association n'a produit aucune comptabilité et n'a pas prouvé que ses lettres de mise en demeure étaient parvenues au locataire. À l'inverse, la conseillère fiscale du locataire a produit une note de 2013 selon laquelle la bailleresse refusait de recevoir son paiement. Le tribunal a jugé que l'association avait renoncé au loyer ou refusé de le percevoir, et qu'elle ne pouvait donc plus invoquer le non-paiement comme motif d'expulsion. Désormais, dès qu'elle fera savoir qu'elle accepte d'être payée, les locataires devront payer.

La location pendant les fêtes : elle se pratiquait depuis de longues années au su de l'association et sans opposition de sa part. Le tribunal a vu dans ce silence un accord et a rejeté le grief de violation du bail.

Le tribunal a ajouté que, même si un motif d'expulsion avait existé, il aurait accordé à la veuve une mesure d'équité, compte tenu de la longue durée de la location, de la dépendance de la famille envers le magasin pour sa subsistance et de la justice privée pratiquée par l'association. La demande d'expulsion étant rejetée, l'association n'a pas non plus droit à une indemnité d'occupation. Le tribunal a en outre jugé que cette demande, introduite seulement après le décès du locataire et après l'action de la famille, l'avait été de mauvaise foi, dans le but d'accabler et d'intimider les locataires.

Le résultat

• Une injonction permanente interdisant à l'association et à toute personne agissant pour elle d'entrer dans le magasin sans coordination avec les locataires et leur accord, de les gêner ou de les harceler, avec l'obligation de retirer immédiatement les piliers de soutènement, en coordination avec eux.
• Une indemnité de 70 000 ₪ pour les dommages, préjudice moral compris.
• Des frais de procédure de 12 000 ₪ et des honoraires d'avocat de 73 160 ₪ dans la demande principale.
• La demande reconventionnelle a été rejetée et l'association a été condamnée à payer en plus 23 600 ₪ d'honoraires d'avocat.

Le jugement a été rendu en première instance et peut faire l'objet d'un appel.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.