Le promoteur d'un projet « Prix pour l'habitant » (Mehir LaMishtaken) à Kiryat Shmona a livré les appartements avec de longs mois de retard, en invoquant le Covid, la météo, une activité militaire et la régie des eaux pour échapper à l'indemnisation. Le tribunal de district a rejeté tous ces arguments et l'a condamné à indemniser les acheteurs ; le 9.11.2026, le promoteur s'est désisté de son appel devant la Cour suprême sur recommandation des juges.
Les faits
Un promoteur a remporté un appel d'offres du ministère de la Construction et du Logement pour construire 210 appartements dans le quartier Yuvalim de Kiryat Shmona, dans le cadre du programme « Prix pour l'habitant ». Les appartements ont été livrés en retard, le plus souvent de plus d'un an, et jusqu'à près de 18 mois dans le cas le plus long. Deux groupes d'acheteurs, plus de 200 demandeurs au total, ont assigné le promoteur devant le tribunal de district de Nof HaGalil-Nazareth pour obtenir l'indemnité prévue à l'article 5A de la loi sur la vente (appartements), sur la base d'une expertise du loyer de chaque appartement. Ils demandaient aussi une indemnité pour préjudice moral.
Les arguments du promoteur
Le promoteur soutenait que le retard résultait de circonstances hors de son contrôle : les terrains ne lui avaient été remis que quelques mois après le début des ventes, l'épidémie de Covid avait retardé les livraisons de matériel et la main-d'œuvre, une tempête avait endommagé le chantier, une activité militaire de recherche de tunnels avait bloqué les routes d'accès, et la régie des eaux avait tardé à approuver des plans. Il affirmait aussi que les acheteurs ayant demandé des modifications dans leur appartement avaient ainsi accepté un report de la livraison, et il a appelé la régie des eaux en garantie.
La décision du tribunal de district
Le tribunal (jugement du 21.5.2025) a jugé que le régime de l'article 5A est impératif et qu'on ne peut y déroger au détriment de l'acheteur. Les clauses qui permettent au promoteur de reporter la livraison sans fixer une nouvelle date claire ne sont pas valables. Selon la version de la loi applicable à ces contrats, antérieure à l'amendement n° 9, le promoteur n'est exonéré que s'il prouve des circonstances hors de son contrôle et imprévisibles, et la charge de la preuve lui incombe. Il ne l'a pas apportée :
- il a signé les contrats et s'est engagé sur une date de livraison en sachant que les terrains n'étaient pas encore en sa possession ;
- pour le Covid, aucune date ni preuve d'arrêt des travaux n'a été présentée, et le secteur du bâtiment était exclu des confinements ;
- aucune preuve n'a été apportée sur la tempête et l'activité militaire, et les retards liés à la météo sont prévisibles ;
- accepter des modifications dans l'appartement ne vaut pas accord pour reporter la livraison ;
- la régie des eaux a répondu rapidement, et la modification du plan découlait de la propre conception du promoteur.
L'indemnité a été calculée selon l'expertise des acheteurs, faute de contre-expertise du promoteur : 1,5 fois le loyer pour les huit premiers mois, puis 1,25 fois, déduction faite des indemnités partielles déjà versées, avec intérêts et indexation. Lorsque l'appartement n'était pas raccordé à l'électricité, la livraison effective a été fixée au jour du raccordement. Les montants par appartement vont d'environ 23 000 ₪ à environ 124 000 ₪, soit au total plus de 7,5 millions ₪. Aucune indemnité supplémentaire pour préjudice moral n'a été accordée, car l'indemnité légale l'inclut déjà.
L'issue
Le promoteur a aussi été condamné aux frais et honoraires : 335 000 ₪ pour un groupe et 301 000 ₪ pour l'autre, ainsi que 75 000 ₪ à la régie des eaux, les appels en garantie contre elle ayant été rejetés. La demande contre l'un des propriétaires du promoteur à titre personnel a été rejetée, faute de fondement à sa responsabilité. Le promoteur a fait appel devant la Cour suprême ; à l'audience du 9.11.2026, après avoir entendu ses arguments, les juges n'ont pas demandé de réponse aux acheteurs. Le promoteur a suivi leur recommandation et s'est désisté, et l'appel a été rejeté avec 25 000 ₪ de frais au profit des acheteurs.
Ce qu'il faut retenir
- L'indemnité pour retard de livraison prévue par la loi sur la vente est due sans preuve du préjudice, et une clause de report ouverte dans le contrat ne la supprime pas.
- Le promoteur qui invoque des circonstances hors de son contrôle doit les prouver concrètement ; une simple référence au Covid ou à la météo ne suffit pas.
- Si l'appartement n'est pas raccordé à l'électricité, conservez la preuve de la date de raccordement (par exemple vos échanges avec le promoteur) : elle peut être retenue comme date réelle de livraison.
- Une expertise du loyer de l'appartement sert de base au calcul de l'indemnité.
- Vérifiez à l'avance ce qui vous est dû selon la version de la loi applicable à votre contrat, par exemple avec le calculateur de retard de livraison du site.
Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis.
