נדל"ן
מיסוי

מדריך רכישת דירה מקבלן חלק - ראשון

מה בחלק זה?

בדיקות מקדמיות ,ראשית דבר- מי מייצג אותי?, זהות הקבלן וזהות בעל הזכות בקרקע? ,

בדיקות מקדמיות
עיון בתוכנית בניין עיר (תב"ע) – ניתן לעיין ולבדוק בתב"ע (במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) מהם השימושים והייעודים המותרים באזור הרלוונטי, אפשר לדעת מה יבנה בעתיד באזור הפרויקט, למשל: מגורים, מסחר, תעשייה, שירותים עירוניים וכו'. אין ספק שאם נגלה שיש תוכנית לסלול כביש מהיר בסמוך לבניין, זה ישפיע על החלטתנו ועל מחיר הדירה.
התב"ע נועדה לתכנן ולהסדיר את נושא הבניה בשטח עירוני ואגב כך קובעת את יעוד הקרקע. תב"ע מורכבת משני חלקים: מפה (רחובות, גושים וחלקות) ותקנון (פירוט זכויות הבניה – אחוזי בניה, גובה הבניין, עיצוב וכו'). תפקידה של וועדת התכנון המקומית, הוא לדאוג שתהא התאמה בין הפרוייקט לייעוד הקרקע, לרבות עמידה באחוזי הבנייה המותרים. לדוגמה: שטח בו מותר לבנות בניינים בני ארבע קומות או, שטח בו מותר לבנות רבי קומות. בתב"ע יהיו גם נתונים על מספר הדירות המותר בכל שטח ויוגדרו המרחקים בין גבולות השטח למבנה. ישנן רשויות אשר דורשות בשטחים מסויימים אחידות אדריכלית, גם עניין זה עשוי להיות מוגדר בתב"ע, למשל: בירושלים נדרש חיפוי חיצוני באבן ירושלמית. 
היתר בניה – בגין כל פעולה של בניה או הריסה או שינוי, יש לבקש היתר מהוועדה המקומית או רשות מוסמכת אחרת (במקרה של שינוי פנימי בדירה – אין צורך בהיתר). בהיתר ניתן לבדוק בן כמה קומות יהא הבניין בפרויקט, כמה יחידות דיור, צורת הבניה, מהם החומרים ואילו תנאים הציבה הרשות המקומית לקבלן.
מפרט טכני – המפרט הטכני הוא מסמך המכיל מידע בנוגע לאביזרים, המתקנים והחומרים בבניין ובדירה, החל מתערובת הבטון וכלה בידית הדלת.
בדיקות רגילות (לכל דירה שרוכשים ולאו דווקא ברכישת דירה מקבלן) - אפשרויות מימון , עלות הארנונה באזור (אפשר לבדוק במחלקת הגבייה), בדיקה לזכאות בסיוע לרכישה (ממשרד השיכון/לקליטת עליה).      

ראשית דבר- מי מייצג אותי?
חשוב מאוד לדעת עוד בטרם נכנס לעובי הקורה כי, על אף שהרוכשים נדרשים לשלם סכומים לא מבוטלים לעוה"ד של הקבלן בגין הוצאות משפט, אין עוה"ד של הקבלן מייצגים אותם כלל ועיקר, אלא ההיפך הגמור הוא הנכון. עוה"ד של הקבלן מציינים במפורש במסמכי הרכישה כי אינם מייצגים את הרוכשים, ובאחריותם לטפל אך ורק בנוגע לרישום הדירה על שם הרוכש ותו לא ( מפאת הקושי מצד עוה"ד להימצא בניגוד עניינים, דיני האתיקה אינם מאפשרים לעוה"ד לייצג את הרוכשים, למשל: במקרה של תנאי מקפח בחוזה, חוסר תום לב, טעות הטעיה, תביעה וכו' כנגד הקבלן – שהוא לקוחם). לכן שומה על הרוכש לשכור עו"ד על מנת שיגן על האינטרסים שלו על ידי בחינת מסמכי הרכישה, טיב זכויות הקבלן, מסמכי הערבות וכו'.
הסכם התקשרות בין הקבלן לרוכש מקיף קשת רחבה של נושאים החל מזכויות הקבלן בקרקע וכלה בהתקנת אביזרים שונים בדירה המוגמרת. לכן הסכם כזה לרוב הוא בן עשרות עמודים ומאות סעיפים, וכאמור לעיל רובם מגנים על הקבלן. היות וכך מי שאינו בקיא ברזי הדברים, מחובתו לשכור שירותי מומחה, שיגן עליו בעסקה הגדולה של חייו, פן יתפס ברשלנותו.  

זהות הקבלן וזהות בעל הזכות בקרקע?
זהות הקבלן – בתחילת המשא ומתן יש לבדוק את מצב הקבלן אצל רשם הקבלנים: האם רישיון הקבלן בתוקף? באילו תחומים רשאי הקבלן לעסוק? ומהו סיווגו הכספי? לחקור אודות מצבו הפיננסי של הקבלן, לבדוק במאגרים משפטיים אודות תובענות שהוגשו נגדו וכו'.
לאחר מכן, יש לבחון את רמת הגימור וטיב הבניה בפרויקטים קודמים שהקבלן ביצע, לשוחח עם לקוחותיו הקודמים, לעניין איכות ותיפקוד שירות הלקוחות של הקבלן, כגון: כיצד מתייחסים לטענות הרוכשים? עמידת הקבלן בהתחייבויות? האם שיקום ליקויי הבנייה מבוצעים כהלכה? לברר על הקבלן באתרי אינטרנט וכו'.
זהות בעל הקרקע – בראש ובראשונה יש לבחון את טיב זכויות הקבלן בקרקע: היכן מתנהל רישום הזכויות? האם הקרקע שעליה עתיד להיבנות הבניין הינה בבעלות פרטית ורשומה על שמו של הקבלן או שמדובר בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל? (בהנחה ומדובר בחכירה יש לוודא ששולמו דמי הסכמה למנהל וכי הקרקע מהוונת, כלומר – שולמו דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור כל תקופת החכירה. (במידה ולא שולם היוון, בעלי הדירות יאלצו לשלמו ), או שהקרקע בבעלות חברה משכנת, או שהקבלן רכש את הקרקע במסגרת עסקת קומבינציה? 
עסקת קומבינציה: הינה עסקה בה בעל הקרקע מוכר חלק יחסי (בהתאם למפתח האחוזים בין הקבלן לבעל הקרקע) מהקרקע לקבלן, תמורת קבלת שירותי בניה מהקבלן (כלומר – עסקת מכר חלקי). הסכם הקומבינציה בין בעל הקרקע לקבלן מהווה הסכם יסוד לזכויות הקבלן בקרקע ולאפשרותו למכור דירות בבניין שיבנה על הקרקע. לפיכך, במקרה של רכישת דירה מעסקת קומבינציה, יש משנה חשיבות להגנה על זכויות הרוכש, מאחר ונוספה צלע שלישית – בעל הקרקע. לכן יש לבדוק מהן זכויות הקבלן בקרקע? האם רשומה לטובתו הערת אזהרה? האם הקבלן יהא רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה? והחשוב ביותר מה קורה עם זכויות הרוכש בתרחיש בו הסכם היסוד שבין הקבלן לבעל הקרקע קורס.   
נוסף על כך, במידה וזכויות הקבלן בקרקע טרם נרשמו, יש לבדוק מהי הסיבה? בצד הבדיקות הנ"ל, כמובן שיש לוודא כי אין, עיקולים, שעבודים, או משכנתאות על הקרקע, בין היתר יש לבצע גם בדיקות ברשם החברות, בחברות משכנות, בטאבו, וכמובן במינהל מקרקעי ישראל.
התכלית שעומדת מאחורי הבדיקות שנזכרו מעלה, הינה לברר מהן הזכויות המועברות בסופו של יום לרוכש, שכן הקבלן לא יוכל למכור זכות במקרקעין אם אין לו זכות במקרקעין.  

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו,
כל הסתמכות על המידע היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בהתאם לתקנון האתר

משפט מסחרי
* שם:
* טלפון:
דוא"ל: