נדל"ן
מיסוי

נפתח הגולל לאפשרויות של החזרי מס רכישה ומס שבח מרשויות המס

נפתח הגולל לאפשרויות של החזרי מס רכישה ומס שבח מרשויות המס
ע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורות בע"מ נ' מנהל מס שבח – רחובות
(להלן: "פס"ד בזק")

הכותב: עו"ד לוי שלום

ביום 23.12.2010, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין הקובע כי, יוחזר המס (שבח ורכישה) ששולם בגין חוזה חכירה עם זכות הברירה (אופציה) שלא מומשה. דהיינו, מאחר וללא  מימוש האופציה אין מדובר בזכות במקרקעין.
ביאור – "זכות במקרקעין" מוגדרת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כ"בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים..." הכללת "חכירה" (שכירות) בהגדרת זכות במקרקעין נובעת מכורח המציאות, היות ומרבית הקרקעות שייכות למדינה ובפועל הן מוחכרות לדורש. מאחר וכך, אי הכללת חכירה בהגדרת זכות במקרקעין, לא הייתה גוררת הסכמי חכירה בחיוב במס רכישה לרוכש ובמס שבח למוכר, היות והמוכרים היו משכירים נכסים למאות שנים. 
בנוגע להכרעה האם החכירה עולה על עשרים וחמש שנים או שלא? מגדיר סעיף 1 לחוק אף את הביטוי "חכירה לתקופה" – התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע, מכוח הסכם שיש לחוכר או לקרובו או מכוח הסכם אופציה שיש לחוכר או לקרובו.
להלן דוגמה לשם הבנת צירוף המילים "חכירה לתקופה" – אם השוכר חכר את המקרקעין לתקופה של 15 שנים ובחוזה החכירה ישנה אופציה להאריך את תקופת החכירה ב – 11 שנים נוספות (סה"כ 26 שנים), הדבר יחשב כמכירה ורכישה של זכות במקרקעין. במקרה כזה לא ממתנים 15 שנים כדי לבחון האם האופציה מומשה או לא, כדי לחייב במס (שבח ורכישה), אלא המס יחויב ביום החתימה. כלומר – די באופציה להאריך את תקופת החכירה ב – 11 שנים ביום החתימה על הסכם החכירה, כדי לגבש מכירת זכות במקרקעין המחייבת את החוכר במס רכישה ואת המחכיר במס שבח.
פס"ד בזק - רקע עובדתי – חברת בזק חתמה ביום 25.01.1990 על הסכם להשכרת מקרקעין לתקופה של תשע שנים ואחד עשר חודשים (עד לתיקון 40, "חכירה" הוגדרה כשכירות מעל עשר שנים (25.11.1997)), עם אופציה להאריך את תקופת השכירות, באופן כזה שתקופת השכירות המרבית שהייתה חברת בזק רשאית לנצל עמד על כשלושים שנים. אי לכך, הסכם השכירות נכנס לתחולת חוק מיסוי מקרקעין כמכירת זכות במקרקעין. בפועל חברת בזק לא מימשה אף אופציה, אולם, בשעה שחתמה על הסכם השכירות חויבה במס רכישה, מאחר וראו אותה כרוכשת זכות במקרקעין. לפיכך, דרשה חברת בזק החזר מס רכישה ששולם על ידה עת חתמה על הסכם השכירות, בשל אי התגבשות ה"זכות במקרקעין". מנהל מסמ"ק סירב לבקשת חברת בזק, הואיל ולטענתו הבחינה האם נמכרה זכות במקרקעין או לא נעשית ביום החתימה, ולשיטתו אין בכוחה של אי מימוש האופציה לשנות את סיווג העסקה (ממכירה להשכרה).
בית המשפט העליון קיבל בדעת רוב את הערעור בקובעו כי, במקרה בו האופציה לא מומשה וכפועל יוצא תקופת השכירות נמוכה מעשרים וחמש שנים, יען כי ניתן להפעיל את סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, שעניינו "החזרת מס בביטול מכירה".

למותר לציין, כי כבוד השופט י. עמית אחז בדעת מיעוט ולדעתו "אי מימוש אופציה אינה בגדר ביטול ...", לכן במקרה דנן לדעתו אין תחולה לסעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין. כמו כן, השופט הנכבד מוצא חיזוק לדבריו בכך שלביטול הסכם יש נפקויות במסגרת הסעדים והתרופות המגיעות לצד המקיים את החוזה, כגון: השבה או פיצויים ואלה אינן מתקיימים כאשר מדובר באי מימוש אופציה.  
לסיכום – בפסק הדין בזק העדיפה דעת הרוב בסופו של יום את הפרשנות החותרת למס אמת לפי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה, על פני, כללי הפרשנות, שיקולי יעלות, ודאות, יציבות, וסופיות וזאת על אף הקשיים המעשיים הכרוכים בכך, למשל: בעת החתימה שילם המשכיר מס שבח היות והעסקה הוגדרה כמכירת זכות במקרקעין, אולם כעת העסקה מסווגת כעסקת שכירות וככזו היא ממוסה בהתאם לסעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, שהינו משטר מיסוי שונה ובעל שיעורי מס שונים. לבל נשכח כי אנו דנים בעסקה שהתרחשה לפני שנים רבות והמשכיר כבר הסתמך על שיעור חיובו במס שבח דאז וכעת שיעור המס עשוי להשתנות עקב שינוי סיווג העסקה שנעשתה זה מכבר, אז אני שואל מה קרה לוודאות המס?     

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו,
כל הסתמכות על המידע היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בהתאם לתקנון האתר

משפט מסחרי
* שם:
* טלפון:
דוא"ל: